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Lire un PV d'assemblée générale de copropriété : mode d'emploi

Vingt-cinq pages, des numéros de résolutions, des tantièmes, des articles de loi : le procès-verbal d'AG décourage. C'est pourtant le document le plus important de la copropriété : chaque euro de vos futurs appels de fonds y trouve (ou devrait y trouver) sa source. Voici comment le lire vite et bien.

L'anatomie d'une résolution

Chaque point voté suit la même structure : un numéro et un titre, la majorité requise (un article de loi), le texte du projet, le décompte des voix (pour, contre, abstentions, défaillants, en tantièmes), et la mention finale : « cette résolution est adoptée » ou « rejetée ». C'est cette dernière ligne qui fait foi : ni le titre, ni l'exposé, ni la discussion.

Les tantièmes : le poids de chaque voix

On ne vote pas par tête mais par tantièmes : la quote-part de chacun dans les parties communes, fixée par le règlement de copropriété. « POUR : 4 406 sur 4 714 tantièmes » signifie que les favorables pesaient 4 406 millièmes parmi les présents et représentés. Le PV rappelle aussi le total des tantièmes de la copropriété : c'est la base de calcul des majorités renforcées.

Les majorités : pourquoi deux résolutions semblables connaissent des sorts différents

Trois règles principales cohabitent. L'article 24 (gestion courante, travaux d'entretien) : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (les abstentions ne comptent pas). L'article 25 (décisions plus engageantes : certains travaux, délégations, individualisation) : majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris, plus difficile à atteindre ; si le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 peut avoir lieu (article 25-1). L'article 26 (actes les plus graves : aliénations, certaines modifications du règlement) : double majorité des copropriétaires et des tantièmes. Conséquence pratique : une résolution peut réunir une large majorité des présents et être rejetée quand même, parce que la règle applicable comptait aussi les absents.

Adoptée ou rejetée : la lecture qui change tout

C'est l'erreur de lecture la plus fréquente, et la plus coûteuse. Quand une AG examine deux options de financement pour les mêmes travaux (par exemple augmenter une ligne du budget, ou puiser dans le fonds de travaux), il faut lire le sort de chaque option. Dans un dossier que nous avons analysé, l'option budgétaire avait été rejetée (660 tantièmes pour, 4 286 contre) et seule la mobilisation du fonds de travaux adoptée : les appels de fonds devaient donc rester sur l'ancienne base budgétaire, et c'est le fonds qui devait diminuer. Lire les deux résolutions comme « adoptées » aurait conduit à des conclusions fausses sur les provisions à venir. Le rapport complet de ce dossier montre cette lecture croisée.

Du PV aux appels de fonds : la boucle à vérifier

Un PV se lit avec les appels de fonds à côté. Chaque décision de dépense adoptée doit se retrouver, sur la bonne clé de répartition, dans les appels qui suivent ; et chaque ligne nouvelle d'un appel doit remonter à une décision. C'est cette boucle qui révèle les anomalies : travaux votés en clé bâtiment mais appelés en clé de consommation, dépense appelée sans résolution correspondante, ou résolution adoptée jamais exécutée. La méthode complète est détaillée dans notre guide Vérifier ses charges de copropriété.

Ce qu'il faut aussi repérer

• Les informations sans vote (plans pluriannuels, points d'étape, litiges en cours) : elles n'engagent rien mais annoncent les résolutions des prochaines années.
• Les résolutions rejetées de peu : un sujet qui a mobilisé une forte minorité reviendra. Pour un acquéreur, c'est une fenêtre sur les débats à venir (travaux, restrictions de location, changements de prestataires).
• Les incidents de gestion actés (changement de gestionnaire, période sans syndic, réserves sur la comptabilité) : ils légitiment un contrôle renforcé des comptes des exercices concernés.

Questions fréquentes

Que signifient les tantièmes indiqués dans un PV ?

Chaque copropriétaire vote avec un poids proportionnel à ses tantièmes (sa quote-part des parties communes, fixée par le règlement de copropriété). Un vote « POUR : 4 406 sur 4 714 tantièmes » signifie que les votants favorables représentaient 4 406 millièmes sur les 4 714 présents ou représentés.

Une résolution rejetée peut-elle quand même me coûter de l'argent ?

Non : une résolution rejetée n'engage aucune dépense, et un appel de fonds ne devrait jamais l'exécuter. En revanche, le besoin qui la motivait existe toujours : elle reviendra souvent à l'ordre du jour, parfois sous une autre forme de financement. Le rejet est une information sur l'avenir, pas une dépense.

Peut-on contester une décision d'assemblée générale ?

Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d'AG devant le tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, la décision est définitive. Pour ce type de démarche, un avocat ou une association de copropriétaires est l'interlocuteur adapté.

À lire ensuite : Vérifier ses charges de copropriété Les documents à obtenir avant un achat