Ceci est un rapport réel, anonymisé. Il a été produit sur le dossier de pré-vente d'un studio avec box dans une copropriété de 89 lots des Alpes du Nord, gérée par un syndic professionnel national. Seuls les noms et éléments identifiants ont été retirés ; les montants, dates relatives et constats sont authentiques.
L'analyse relève un point rouge à faire justifier par le syndic (une somme appelée sur une clé de répartition contestable), trois points orange (une hausse réelle des charges de +11 % masquée par une écriture exceptionnelle, une écriture de 17 013 € passée puis annulée sans explication, et un coût de l'eau chaude en hausse de 55 % par m³), ainsi que cinq points de vigilance utiles à l'acquéreur. La lecture distingue expressément les résolutions adoptées de celles qui ont été rejetées.
0,21 € d'écart entre le montant voté et le montant appelé. Deux clés de répartition différentes. Aucune explication dans les documents.
Des travaux d'étanchéité du bâti relèvent des charges bâtiment ou générales, pas de la consommation d'eau chaude. Deux lectures restent possibles : une erreur d'imputation (les gros consommateurs d'eau chaude financent alors l'étanchéité des autres), ou une véritable régularisation d'eau chaude d'un montant fortuitement identique, hypothèse que la flambée du compte eau chaude (voir plus bas) ne permet pas d'exclure. La coïncidence au centime près et le calendrier penchent pour la première ; seule la facture tranchera. Niveau de certitude : probable, à confirmer.
Pour les lots audités : 64,30 € appelés au lieu d'environ 29,80 €, soit ~34 € de trop sur cet appel, et une répartition faussée pour les 89 lots, définitivement si l'imputation n'est pas corrigée Sans la lecture croisée PV ↔ appel de fonds, cette ligne passe pour une régularisation d'eau chaude ordinaire.Ce type d'écart ne se voit qu'en croisant les documents. Faire vérifier mon dossier : dès 49 €
Le relevé 2023-2024 impute +17 013,33 € sur la ligne « 065 - Charges bâtiment », dont le budget annuel est de 4 500 € : près de quatre fois le budget, sur une seule ligne. Le relevé 2024-2025 passe -17 013,33 € sur la même ligne : annulation intégrale, au centime, sans explication dans les documents fournis.
Trois questions à faire trancher : quelle était cette dépense ? Pourquoi a-t-elle été annulée ? Où a-t-elle été ré-imputée ? Le PV de la dernière AG acte par ailleurs que la copropriété est restée deux mois sans gestionnaire, « avec des incidences sur la tenue comptable », ce qui rend la vérification d'autant plus légitime.
Enjeu : savoir si une dépense de 17 013 € existe toujours quelque part, où elle a été ré-imputée, et qui l'a finalement payée.En façade, les charges totales de l'immeuble baissent de 140 708 € à 120 249 €, soit -14,5 %. Mais en neutralisant l'écriture exceptionnelle de +17 013 € (exercice N-2) et son annulation de -17 013 € (exercice N-1), la comparaison réelle donne 123 695 € puis 137 262 € : une hausse d'environ +11 %. La baisse affichée est un artefact comptable.
Pour un acquéreur : la tendance réelle des charges est haussière, à intégrer au budget prévisionnel Un lecteur du seul total affiché négocierait sur une baisse qui n'existe pas.D'un exercice à l'autre, la consommation du lot passe de 29 à 26 m³ (-10 %) mais sa facture de 206 € à 287 € (+39 %) : le coût unitaire bondit de 7,11 à 11,03 €/m³, soit +55 %. À l'échelle de l'immeuble, le compte passe de 10 514 € à 17 023 €. Pas nécessairement une erreur (énergie, coûts fixes), mais le PV de la dernière AG consacre précisément une résolution aux anomalies du prestataire de comptage : à faire expliquer (facture d'énergie, relevés, méthode de calcul).
Chaque rapport indique ce qui a pu être contrôlé et ce qui ne l'a pas été, faute de pièces. Sur ce dossier : les appels, charges et PV récents sont couverts ; en revanche, un lot audité ne figure pas dans l'état descriptif de division fourni (dont la numérotation s'arrête avant), ce qui suggère un modificatif de l'EDD à réclamer pour valider définitivement ses tantièmes, ainsi que le contrat de syndic, les annexes comptables réglementaires et, avant tout achat, l'état daté. Ces demandes figurent dans le courrier fourni.
Chaque rapport se termine par un courrier prêt à envoyer. Extrait :
« Copropriétaire des lots [X] et [Y], je vous remercie de bien vouloir m'apporter les explications suivantes sur la tenue des comptes, dont votre cabinet a la charge en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : 1. La nature exacte de la ligne "Répartiteurs eau chaude" de 3 816,00 € figurant à l'appel du 2ᵉ trimestre, ainsi que la justification de la clé de répartition retenue, le montant étant identique aux 3 815,79 € de travaux votés à la résolution 11 de l'assemblée générale [...]. Je consulterai par ailleurs les pièces justificatives correspondantes dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la même loi, avant la prochaine assemblée appelée à approuver les comptes. »
Audit de vos charges : 49 €. Audit avant achat : 79 €. Rapport sous 48 h ouvrées, remboursé si rien à signaler.
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