Charges de copropriété
Régularisation qui explose, ligne inconnue sur un appel de fonds, clé de répartition étrange : vous avez le droit d'exiger les justificatifs de votre syndic. Voici comment l'obtenir, quoi vérifier vous-même, et comment chiffrer l'écart.
Les justificatifs de chaque dépense. Le syndic tient la comptabilité de la copropriété et doit pouvoir justifier chaque ligne : facture, contrat, décision d'assemblée générale (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
La consultation des pièces. Entre la convocation et l'assemblée générale qui approuve les comptes, tout copropriétaire peut consulter les pièces justificatives des charges (article 18-1).
Une réponse à vos questions. À tout moment, par écrit. Et sans réponse, l'inscription de votre question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Avant d'écrire, croisez vos documents. La plupart des anomalies se voient en comparant deux pièces entre elles.
Chaque ligne nouvelle d'un appel de fonds doit correspondre à une résolution votée en AG ou à une ligne du budget. Une dépense sans décision est une question légitime.
La quote-part indiquée (par exemple 26/1543) doit être la bonne pour la nature de la dépense : des travaux sur le bâti ne se répartissent pas selon la consommation d'eau chaude.
Comparez poste par poste, pas le total : une écriture exceptionnelle passée puis annulée peut masquer une hausse réelle derrière une baisse affichée.
La méthode complète est détaillée dans notre guide Vérifier ses charges de copropriété.
Un studio et un box dans une résidence de 89 lots, syndic professionnel. Tous les chiffres sont tirés des PV et des relevés.
Vous savez quelle ligne contester : le courrier suffit. Vous doutez de l'ensemble et voulez des chiffres : l'audit fait le travail.
Gratuit
Demande de justificatifs au syndic
Audit documentaire
49 €, remboursé si rien à signaler
C'est déconseillé. Une fois les comptes approuvés en assemblée générale, les charges sont exigibles, et un impayé expose à des pénalités et des frais de recouvrement. La démarche efficace consiste à payer, puis à contester en parallèle par écrit, justificatifs à l'appui : un trop-perçu avéré est remboursé ou régularisé.
La consultation des pièces justificatives est ouverte entre la convocation et la tenue de l'assemblée générale d'approbation des comptes (article 18-1). Une décision d'assemblée générale se conteste dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42). Une erreur de répartition ou d'imputation, elle, se signale à tout moment au syndic, le plus tôt étant le mieux.
Relancez en rappelant votre première demande, puis faites inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (tout copropriétaire peut le demander). Le conseil syndical peut aussi être saisi : le contrôle des comptes fait partie de sa mission. Pour un litige persistant, un avocat ou une association de copropriétaires (ARC, CLCV, UNPI) prend le relais.
Peigne Fin réalise une analyse documentaire indépendante. Ce n'est pas un conseil juridique.