Quels documents de copropriété le vendeur doit-il fournir ?

Pour une promesse ou un compromis portant sur un lot de copropriété, la loi (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation) impose d'annexer notamment : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec leurs modificatifs, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien, le montant des charges courantes et hors budget des deux derniers exercices, les sommes éventuellement dues au syndicat et l'état du fonds de travaux.

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Acheter en copropriété : les documents à obtenir et à lire avant le compromis

Q: Qu'est-ce que l'état daté et quand l'obtient-on ?

L'état daté est le document établi par le syndic au moment de la vente, qui arrête les sommes dues par le vendeur et celles qui incomberont à l'acquéreur. Il arrive généralement pour la signature de l'acte authentique. Avant le compromis, on travaille donc sur les autres pièces : PV, relevés de charges, appels de fonds, règlement.

Quand on achète un appartement, on achète aussi une copropriété : ses comptes, ses décisions, ses travaux à venir. Tout est écrit dans une poignée de documents que la loi oblige d'ailleurs à vous remettre. Encore faut-il savoir quoi y chercher.

La liste, et pourquoi elle est opposable

L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à la promesse de vente, notamment : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec leurs actes modificatifs, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, le montant des charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, les sommes dues au syndicat et l'état du fonds de travaux. Vous pouvez donc demander ces pièces dès la visite sérieuse : elles devront de toute façon vous être remises.

Les PV d'AG : la mémoire de l'immeuble

Trois ans de procès-verbaux racontent tout : les travaux votés (qui deviendront des appels de fonds), les travaux rejetés (qui reviendront), les litiges, les impayés évoqués, les changements de syndic. Lisez chaque résolution jusqu'à sa mention finale, adoptée ou rejetée : une résolution rejetée n'engage aucune dépense, mais son retour probable à l'ordre du jour est une information. Nous détaillons la lecture d'un PV dans un guide dédié.

Les relevés de charges : la tendance réelle, pas le total affiché

Comparez les deux derniers exercices poste par poste, en neutralisant les écritures exceptionnelles. Dans un dossier que nous avons audité, le total affichait -14,5 % : une fois neutralisée une écriture de 17 013 € passée puis annulée, la tendance réelle était +11 %. Un acquéreur qui aurait budgété sur la baisse affichée se serait trompé deux fois. Regardez aussi les postes individuellement : dans ce même dossier, le coût unitaire de l'eau chaude avait augmenté de 55 % en deux exercices. Le rapport complet est consultable ici.

Les appels de fonds : ce que vous paierez vraiment

Les appels trimestriels récents montrent la réalité immédiate : le niveau des provisions, les lignes de travaux en cours, les régularisations. Chaque ligne inhabituelle doit se rattacher à une décision d'AG. Vérifiez la quote-part du lot (ses tantièmes) sur chaque clé de répartition : c'est elle qui déterminera vos charges pendant des années.

Le règlement de copropriété : les règles du jeu

Deux lectures indispensables : les clés de répartition (qui paie quoi, selon quels tantièmes, à rapprocher des relevés de charges), et la destination de l'immeuble avec les clauses d'usage, déterminantes si vous envisagez une location, notamment meublée ou touristique. Vérifiez que le lot acheté figure bien à l'état descriptif de division, modificatifs compris : un lot absent de l'EDD fourni signale un modificatif à réclamer.

Fonds de travaux et impayés : la santé financière

Le fonds de travaux (cotisation obligatoire, au minimum 5 % du budget prévisionnel) est la trésorerie de l'immeuble pour les gros entretiens : son niveau, et surtout ses mouvements récents, disent si des travaux viennent d'être financés ou si la cagnotte est vide au moment où le bâtiment vieillit. Le montant des sommes dues au syndicat par les copropriétaires donne le taux d'impayés : au-delà de quelques pourcents du budget, c'est la copropriété entière qui finance les défaillants.

Le calendrier joue contre l'acquéreur : entre la visite et le compromis, il se passe souvent moins de trois semaines. C'est le temps disponible pour lire une centaine de pages de documents techniques. Commencez par les PV et les deux relevés de charges : c'est là que se cachent l'essentiel des surprises.

79 € pour sécuriser un achat à six chiffres

Envoyez-nous le dossier de pré-vente : nous le croisons ligne à ligne et vous rendons sous 48 h ouvrées un rapport chiffré : constats classés par gravité, questions à poser au vendeur, au syndic ou au notaire. Priorité si votre compromis est proche.

Faire analyser le dossier : 79 €

Questions fréquentes

Quels documents le vendeur doit-il fournir ?

Pour une promesse ou un compromis portant sur un lot de copropriété, l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose d'annexer notamment : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec leurs modificatifs, les PV des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien, le montant des charges des deux derniers exercices, les sommes dues au syndicat et l'état du fonds de travaux.

Qu'est-ce que l'état daté et quand l'obtient-on ?

C'est le document établi par le syndic au moment de la vente, qui arrête les sommes dues par le vendeur et celles qui incomberont à l'acquéreur. Il arrive généralement pour l'acte authentique. Avant le compromis, on travaille donc sur les autres pièces : PV, relevés de charges, appels de fonds, règlement.

Le vendeur peut-il refuser de transmettre les PV avant le compromis ?

Ces documents devront de toute façon être annexés à la promesse : les demander en amont est légitime et courant. Un refus persistant de transmettre des pièces que la loi impose d'annexer est en soi une information sur la transparence du dossier.